به گزارش پایگاه خبری «عصربازار» به نقل از اقتصادنیوز، فردین یزدانی در جلسه تدوین نهایی طرح جامع مسکن که روز گذشته با حضور کارشناسان و مدیران دستگاه‌های مرتبط در وزارت راه و شهرسازی برگزار شد گفت: در نگارش طرح جامع مسکن در گام اول تلاش شد تا از وضع موجود چهره‌نمایی شده و وضعیت فعلی کشور را به دولت اعلام کنیم. سپس با آسیب‌شناسی سیاست‌های گذشته و فرمول‌سازی‌های مختلف نقشه راه مسکن را ارائه دهیم. کل این مطالعات بر اساس 10 مطالعه پشتیبان و مجزا در حوزه‌های سند راهبردی، پیش‌بینی‌های جمعیتی، نیازسنجی مسکن، مسکن کم‌درآمدها، نظام تامین مالی، سیاست‌های زمین و توسعه شهری، سکونتگاه‌های نابسامان شهری، صنعت ساختمان، مسکن روستایی و بازار مسکن اجاره‌ای انجام شد.

مدیر علمی طرح جامع مسکن با اشاره به بررسی میزان نیاز به زمین در شهرهای بالای 25 هزار نفر به تفکیک هر شهر در جلسات نگارش طرح جامع مسکن ادامه داد: نحوه تخصیص زمین‌ها نیز در این طرح مدل‌سازی و تدوین شده است. علاوه بر این در این طرح خود را مقید به بررسی منطقه‌ای کرده‌ایم و نگرش منطقه‌ای اصل حاکم در طرح جامع مسکن است.

یزدانی با بیان این‌که مطالعات در سه سطح ملی، استانی و نقاط شهری انجام شده است ادامه داد: در این طرح موضوع جمعیت نیز به صورت مجزا مورد تحقیق قرار گرفته که بر اساس این مطالعات از شتاب رشد جمعیت در سال‌های اخیر کاسته شده است اما همچنان افزایش تعداد خانوار را در کشور داریم که آن نیز به تدریج در سال‌های آینده رو به کاهش می‌رود.

پژوهشگر حوزه مسکن تراز موجودی مسکن به تعداد خانوار وظرفیت فیزیکی تولید مسکن را در حال حاضر نسبتا مناسب اعلام کرد و گفت: از سال 84 تا 91 به طور متوسط سالانه 758 هزار واحد مسکونی به بازار ارائه شده است که شاخص توان‌پذیری افزایش یافته است.

وی با اشاره به توسعه بازار اجاره همراه با افزایش قیمت اجاره بها در سال‌های گذشته به عنوان یکی از مشکلات خانواده‌ها اظهار کرد: تا زمانی که قیمت زمین و نظام مدیریت شهری اصلاح نشود نمی‌توان انتظار داشت مشکل مسکن حل شود.

او با نقد ساختار بازار مسکن در سال‌های گذشته که ساخت‌وساز در آن‌به سمت ساخت مسکن لوکس رفته است نیاز کشور را واحدهای مسکونی کوچک و ارزان عنوان و خاطر نشان کرد: در حال حاضر با مازاد تولید مسکن لوکس مواجهیم در حالی که در زمینه عرضه واحدهای مسکونی کوچک کمبود داریم.

وی مشکل دیگر بخش مسکن را عدم توازن در تولید مسکن دانست و گفت: اگر میزان کمبود مسکن به تعداد خانوار را بررسی کنیم دو استان سیستان و بلوچستان و کردستان بیشترین کمبود مسکن را دارند که عدم توازن جغرافیایی را نشان می‌دهد.

یزدانی در ادامه به پیگیری بحث جمعیت‌شناسی در طرح جامع مسکن از سوی گروهی مجزا اشاره کرد و ادامه داد: با توجه به سیاست نظام مبنی بر افزایش جمعیت چشم‌انداز جمعیتی کشور در این طرح 78 میلیون و 100 هزار نفر تثبیت شد. همچنین تعداد خانوارها 27 میلیون و 930 هزار در افق چشم‌انداز 1405 تعیین شد.

مدیر علمی طرح جامع مسکن با بیان اینکه اگر سهم مسکن از کل اقتصاد هر کشوری از حد خاصی بیشتر شود اقتصاد را با فروپاشی روبه‌رو می‌کند افزود: بنابراین تصمیم گرفتیم تا رشد مسکن را در طرح جامع با رشد اقتصادی هماهنگ کنیم. بر همین اساس سه نرخ رشد اقتصادی 3 درصد، 5.2 درصد و 6 درصد را به عنوان ملاک رشد اقتصادی تعیین کردیم تا رشد مسکن بر همین اساس افزایش یابد.

وی سپس نرخ رشد فرضی 5.2 درصد را به عنوان میانگین سه نرخ مذکور عنوان کرد و افزود: با فرض رشد 5.2 درصدی اقتصاد کشور، 10 میلیون و 500 هزار واحد مسکونی تا 1405 باید ساخته شود.

این پژوهشگر تامین مسکن کم‌درآمدها را بخش مهمی از طرح جامع مسکن دانست و گفت: برای وام‌پذیری این اقشار، تاسیس صندوق تضمین تسهیلات پیش‌بینی شده و سیاست استیجار در کنار مالکیت نیز برای اقشار کم‌درآمد مطرح شده است.

وی یکی دیگر از الزامات موجود در طرح جامع مسکن را صنعتی‌سازی و اصلاح مقررات ملی ساختمان بیان کرد و ادامه داد: تامین مالی بخش عرضه مسکن باید از طریق بازار سرمایه و تامین مالی بخش تقاضا از محل نظام بانکی باشد.

یزدانی توسعه بازار رهن اولیه در گام نخست اجرای طرح و در گام‌های بعدی توسعه بازار رهن ثانویه از طریق بازار سرمایه را یادآور شد و افزود: شفاف‌سازی ساخت‌وساز از طریق حساب‌های امانی پیش‌فروش مسئله‌ای ضروری است.

پاسخ‌های یزدانی به پرسش‌ها و نکات کارشناسان
مدیر علمی طرح جامع مسکن در پاسخ به سوالی درباره علت تعیین نرخ رشد 5.2 درصدی در این طرح با وجود تعیین نرخ رشد هشت درصدی در اسناد بالادستی مانند برنامه ششم توسعه گفت: نگارش طرح جامع مسکن پیش از ابلاغ برنامه ششم توسعه به دولت بوده است ضمن این‌که طرح جامع شناور است و امکان تغییر آن بر اساس رشد هشت درصدی وجود دارد.

یزدانی در خصوص ناتوانی نظام بانک‌ها در ارائه تسهیلات بلندمدت گفت: این‌که در حال حاضر تجهیز منابع بانک‌ها کوتاه مدت است حرف صحیحی است ولی از سوی دیگر باید این موضوع را در نظر داشت که ورود بانک‌ها در گذشته به بخش تولید مسکن مشکلات زیادی مانند انباشت اموال مازاد بانک‌ها و ایجاد تعداد زیادی بدهکار بانکی را در پی داشت اما در این طرح برای جبران کمبود منابع بانک‌ها، تاسیس صندوق ضمانت تسهیلات را با استفاده از منابع دولتی پیش‌بینی کرده‌ایم تا قدرت بانک‌پذیری گروه‌های کم درآمد افزایش یابد. پس از گذشت چند سال بازار رهن ثانویه می‌تواند محل تجهیز منابع بانک‌ها از طریق بازار سرمایه‌ باشد.

وی با تاکید بر لزوم اصلاح مدیریت شهری افزود: دو گروه مدیران شهری و بانک‌ها بازیگران اصلی افزایش قیمت زمین هستند که اولی از طریق فروش تراکم و دومی از طریق ایجاد شرکت‌های سرمایه‌گذاری، بورس‌بازی در زمین را به راه انداختند.

او با اشاره به تاکید وزیر راه و شهرسازی برای تامین بخشی از مسکن اقشار متوسط با سازوکار قیمتی متفاوت نسبت به گروه‌های کم درآمد گفت: دبیرخانه پایش طرح جامع مسکن در معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی ایجاد می‌شود که سالیانه اطلاعات موجود در طرح جامع را به روزرسانی کرده تا در سال‌های آینده نیاز به مطالعه کلی مجدد نباشد.