عصر بازار- جزئیات راهاندازی ۱۵ صندوق زمینوساختمان در ۱۵ استان کشور با هدف جذب منابع مردمی و هدایت مازاد نقدینگی موجود به سمت بخش ساختمان از طریق ساز و کار بررسی اوراق بهادار تشریح شد.
به گزارش پایگاه خبری «عصر بازار» به نقل از وزارت راه و شهرسازی، صندوقهای زمین و ساختمان به استناد ماده 14 قانون ساماندهی وحمایت از تولید وعرضه مسکن و تبصره (2) ماده 24 آئیننامه اجرایی آن، قانون بازار بورس اوراق بهـادار و قانون توسعه ابزارهای مالی ایجاد شده است. این صندوقها به عنوان مؤسسه غیرتجاری نزد مرجع ثبت شرکتها و به عنوان نهاد مالی نزد سازمان بورس و اوراق بهادار به ثبت خواهند رسید. فعالیت آنها تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار است و وزارت مسکن و شهرسازی بر روند اجرایی پروژه نظارت عالیه خواهد داشت. نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار بر صندوق بهمنظور حصول اطمینان از رعایت مقررات قانونی و مصوبات آن و شفافیت اطلاعاتی است.
هدف اصلی از ایجاد این گونه صندوقها، جذب منابع مردمی و هدایت مازاد نقدینگی موجود به سمت بخش ساختمان از طریق ساز و کار بررسی اوراق بهادار است.
نظر به اینکه به موجب بندهای (8) و (14) از ماده (6) اساسنامه سازمان ملی زمین و مسکن در جهت حمایت از فعالیتهای بخش خصوصی برای تولید مسکن و جلب هدایت و تجهیز منابع مردمی و غیردولتی از وظایف اساسنامهای سازمان ملی زمین و مسکن به شمار میآید. مقام عالی وزارت، وظیفه ایجاد این صندوقها در سراسر کشور را برعهده سازمان نهادند. در این راستا، سازمان در اولین گام اقدام به شناسایی اراضی مستعد قرارگیری در قالب پروژههای عمرانی و سرمایهگذاری به منظور ایجاد ارزش افزوده دارایی درسطح استانها نمود. 25 استان امکانات و اراضی خود را معرفی کردند که پس از بررسیهای اولیه امکانسنجی، اراضی معرفی شده از سوی 15 استان جهت سرمایهگذاری از طریق صندوق و یا مشارکت انتخاب شده و بعضاً با بهرهگیری از امکانات بالقوه اراضی نسبت به اخذ پروانه ساختمان با رویکرد بهرهبرداری حداکثری از استعداد اراضی اقدامات لازم انجام پذیرفت.
بر اساس گزارش مرکز توسعه و سیاست های راهبردی وزارت راه و شهرسازی عملکرد صندوق های زمین و ساختمان به شرح زیر است:
1- آویشن (استان تهران- دماوند)
متراژ: 4.39 هکتار و زیربنای 61 هزار متر
ظرفیت: 451 واحد ویلایی
مرحله تشکیل صندوق: اخذ مجوز پذیره نویسی از سازمان بورس اوراق بهادار.
2-شهید اسرافیلی (استان آذربایجان غربی-ارومیه) :
متراژ: 3.2 هکتار و زیربنای 81 هزار مترمربع
ظرفیت: 312 واحد مسکونی و حدود 40 واحد تجاری و اداری
مرحله تشکیل صندوق: ارکان صندوق انتخاب، رکن ناظر نیز در آستانه برگزاری مناقصه توسط استان است. رکن مدیرساخت بعد از برگزاری مناقصه توسط استان انتخاب و جهت تصویب هیأت مدیره به سازمان ارسال شده است.
3- سروش سنندج (استان کردستان-سنندج) :
متراژ: حدود 2 هکتار و زیربنای کل 77 هزار مترمربع
ظرفیت: 215 واحد مسکونی، 60 واحد تجاری و 58 واحد اداری
مرحله تشکیل صندوق: مشاور طراحی و معماری از طریق برگزاری مناقصه توسط اداره کل انتخاب و طرح فاز صفر تا 2 آن انجام شده و پروانه شهرداری نیز اخذ گردیده است. میبایست باتوجه به تغییرات صورت گرفته مشاور، طرح توجیه اقتصادی اولیه را مورد بازنگری قرارداده و در مرحله بعد انتخاب ارکان توسط شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن که مشاور طرح است انجام پذیرد. طبق آخرین هماهنگی بعمل آمده جلسهای با حضور مدیر مسکن استان و شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن انجام گرفته است و در واقع طبق تفاهمنامه انتخاب ارکان و اخذ موافقت اصولی زیرنظر سازمان و اداره کل توسط شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن انجام خواهد گرفت.
4- لندمارک (استان یزد- یزد) :
متراژ: حدود 3.1 هکتار و زیربنای 134 هزار متر
ظرفیت: حدود 360 واحد مسکونی و 186 واحد تجاری و 65 واحد اداری
مرحله تشکیل صندوق: مسابقه طراحی و معماری به منظور انتخاب بهترین طرح و مشاور با نظر هیأت داوران انجام گرفت و مراحل اجرایی کار نیز دردست اقدام میباشد.
5- سرمد (استان البرز-کرج) :
متراژ: حدود 5 هکتار با زیر بنای کل 123 هزار مترمربع
ظرفیت: 450 واحد مسکونی، 220 واحد تجاری و 130 واحد اداری
مرحله تشکیل صندوق: از آنجا که این زمین قبلاً به صورت مشروط رای کمیسیون ماده 5 را بصورت مختلط اخذ نموده جهت اجرای مراحل فیزیکی کار صندوق نیاز به بارگزاری مناسب توسط مشاور شهرسازی به منظور اخذ رای کمیسیون ماده 5 دارد.
6- قاسمآباد (استان خراسان رضوی- مشهد) :
متراژ: 30 هکتاری زمین تنها بخشی از اراضی قاسم آباد برای تشکیل صندوق با توجه به میزان سرمایه گذاری مورد نیاز مناسب ایجاد صندوق می باشد.
مرحله تشکیل صندوق: پروژه در مرحله انجام مراحل طراحی و معماری.
7- زکریا (استان خراسان رضوی- مشهد) :
متراژ: 8.2 هکتار و زیربنای کل 203 هزار مترمربع
ظرفیت: 480 واحد مسکونی و 395 واحد تجاری و 325 واحد اداری.
8- پردیسان (استان قم - قم) :
متراژ: 48 هکتار اراضی پردیسان قم طبق مطالعات صورت گرفته توسط مشاور حدود 2.2 هکتار آن که دارای ارزش افزوده اقتصادی بوده با زیربنای 112 هزار متر برای صندوق مناسب است.
ظرفیت: 300 واحد مسکونی و 150 واحد تجاری.
مرحله تشکیل صندوق : باتوجه به پیگیریهای بهعملآمده مقدمات انجام اجرای مسابقه طراحی و معماری جهت انتصاب بهترین طرح و مشاور صورت گرفته که البته در وهله نخست اداره کل استان و املاک سازمان در حال حل مشکل پیش آمده با عمران بهسازی است.
9- کرمانشاه (استان کرمانشاه - کرمانشاه) :
متراژ: حدود 7123 متر و زیربنای کل 17807 مترمربع
ظرفیت: 148 واحد مسکونی
مرحله تشکیل صندوق: باتوجه به بازدید صورت گرفته توسط کارشناسان دفتر چنانچه ادارهکل بتواند تراکم موجود را افزایش دهد با در نظرگرفتن موقعیت مناسب زمین میتواند برای ایجاد صندوق مطلوب باشد.
10- قزوین (استان قزوین- قزوین) :
متراژ: حدود 8 هزار مترمربع
کاربری: مسکونی و تجاری
مرحله تشکیل صندوق: باتوجه به موقعیت زمین و بازدید صورت گرفته از زمین از آنجا که موقعیت زمین در مکان مناسب برای تأسیس صندوق قراردارد در وهله نخست میبایست طرح توجیه اقتصادی اولیه برای زمین تهیه گردد که با اداره کل راه و شهرسازی در این زمینه چندین مرتبه جلسه برگزار شده است.
11-کهگیلویه و بویراحمد (کهگیلویه و بویراحمد- یاسوج) :
متراژ: حدود 5100 متر مربع
کاربری: بهترین منطقه تجاری و اداری
مرحله تشکیل صندوق: هیأت عـامل صندوق انتخـاب شد و در مجاورت این زمین اداره کل مشکلی سندی با سازمان تأمین اجتماعی دارد که در حال حل مشکل پیش آمده جهت اخذ سند مالکیت است.
12-رامسر (استان مازندران- رامسر) :
متراژ: حدود 13000 مترمربع با تراکم 180 درصد و زیربنای کل 24 هزار مترمربع
ظرفیت: 130 واحد مسکونی
مرحله تشکیل صندوق: از آنجا که زمین دارای موقعیت مناسب است زمین مجاور آن که کپرنشین میباشد باید توسط اداره کل تعیین تکلیف گردد و وسعت راه ورودی به زمین نیز از طریق خرید و یا تملک زمین افزایش یابد در این صورت برای صندوق مناسب است.
13- اصفهان (استان اصفهان- اصفهان، نجفآباد و زرینشهر) :
سه زمین در نجف آباد، زرین شهر و شهر اصفهان معرفی نمودند که زمینهای زرین شهر و نجف آباد باتوجه به موقعیت مکانی و ارزش اقتصادی برای ایجاد صندوق مناسب نمیباشند و زمین شهر اصفهان نیز بجای زمین فرایبورگ معرفی گردیده که قرار است در اسرع وقت بازدید حضوری از زمین صورت گیرد و چنانچه برای صندوق مناسب باشد اقدامات لازم انجام میگیرد.
14- کرمان (استان کرمان- کرمان) :
متراژ: حدود 8000 مترمربع
مرحله تشکیل صندوق: باتوجه به پیگیریهای صورت گرفته به تازگی زمین را معرفی نمودند که نیاز به بازدید و تهیه گزارش دارد.
15- شیراز (استان فارس-شیراز) :
متراژ: حدود 5.2 هکتار و زیربنای کل 130 هزار متر
ظرفیت: 360 واحد مسکونی و 100 واحد تجاری.
مرحله تشکیل صندوق: انتخاب هیات عامل صندوق.
علاوه برشناسایی اراضی، صندوقهای ارومیه و کردستان در مرحله اخذ موافقت اصولی قرار دارند و صندوقهای قم و یزد نیز مراحل برگزاری مسابقه جهت انتخاب بهترین طرح و مشاور را میگذرانند.
راهاندازی صندوقهای زمین و ساختمان
این صندوق با دریافت مجوز تأسیس و فعالیت از سازمان بورس و اوراق بهادار و اداره ثبت شرکتها و سازمان، از مصادیق صندوقهای سرمایهگذاری موضوع بند 21 ماده 1 قانون بازار اوراق بهادار و بند «هـ» ماده 1 قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید محسوب شده و مطابق اساسنامه و مقررات ذیربط اداره میشود.
موضوع فعالیت صندوق
جمعآوری وجوه از متقاضیان سرمایهگذاری در صندوق و ساخت پروژه ساختمانی مندرج در امیدنامه صندوق از محل وجوه یاد شده و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه یادشده و در نهایت تقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایهگذران صندوق است.
مـالکان واحدهای سرمایهگذاری به نسبت تعــداد واحـدهای سرمـایهگذاری خود از کل واحدهای سرمایهگذاری نزد سرمایهگذاران در خالص داراییهای صندوق سهیم هستند. مسئولیت مالکان واحدهای سرمایهگذاری در قبال تعهدات صندوق صرفاً محدود به مبلغ سرمایهگذاری آنها در صندوق است.
واحدهای سرمایهگذاری قابل انتقال به غیر بوده و در بازار خارج از بورس (فرابورس) پذیرفته میشوند.
فرآیند کلی عملکرد صندوق زمین و ساختمان
- جمعآوری وجوه از سرمایهگذاران
- تخصیص وجوه به پروژههای ساختمانی و اجرای پروژهها
- فروش واحدهای ساختمانی پروژه
- تقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایهگذاران
گفتنی است، واحدهای ساختمانی مستقیماً به سرمایهگذاران و دارندگان واحدهای سرمایهگذاری صندوق واگذار نمیشود، لیکن دارندگان واحدهای سرمایهگذاری میتوانند در مزایده فروش واحدهای تکمیلشده شرکت کرده و در صورت ارائه قیمت بهتر مالکیت واحدها را در اختیار بگیرند.
- پشتیبانی از صندوقهای زمین و ساختمان از سال 1393 در دستور کار بانک مسکن قرار گرفت که از آن پس پشتبانی از تأسیس صندوقهای زمین و ساختمان نسیم، شمال غرب، نارون اراک و نگین شهرری با مشارکت بانک و شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن صورت گرفته است. پشتیبانی از صندوقهای کوهساران و آذر کیش در دست بررسی است.
در راستای استفاده از ظرفیت نهادها و ابزارهای مالی نوین و همچنین ایجاد تنوع در ارائه خدمات به مشتریان درتیرماه سال1394صندوق سرمایهگذاری رهآورد آباد مسکن از طریق شرکت کارگزاری بانک مسکن ایجاد شد. این صندوق پس از ثبت نزد سازمان بورس و اوراق بهــادار از جمله صندوقهای سرمایهگذاری موضوع بند (هـ) ماده (1) قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید به شمار میآید. این صندوق وجوه سرمایهگذاران را با هدف بکارگیری آنها در داراییهای مالی تجمیع و سود حاصله را در میان سرمایهگذاران تقسیم مینماید. در حال حاضر سقف مجاز صدور واحدهای سرمایهگذاری این صندوق 150000میلیارد ریال بوده و از نظر خالص ارزش داراییها پس از صندوق گنجینه آرمانشهر، دومین صندوق بزرگ کشور محسوب میشود. این صندوق با توجه به ترکیب داراییها بهعنوان صندوق با درآمد ثابت طبقهبندی شده و متوسط بازده آن طی سال گذشته نیز 20.25 درصد بوده است. از آنجا که بخش اعظمی از منابع صندوق به صورت سپرده بانکی نزد بانک مسکن نگهداری میشود، نقش قابل توجهی در تجهیز منابع بانک مسکن ایفا نموده است.