عصر خودرو

شش سالگی "تسه" مبارک

عصر بازار- آبان امسال که از راه رسید، "تسه" یا همان "اوراق گواهی حق تقدم مسکن" در فرابورس ایران شش سالگی‌اش تمام و وارد هفت سالگی شد. اوراقی که در هشتم آبان سال ۱۳۸۹ معاملات آن آغاز شد و حالا برای دو قشر از جامعه بیش از هر قشر دیگری ملموس و مورد توجه است؛ نخست فعالان بازار سرمایه و دیگری افراد متقاضی خرید مسکن.

شش سالگی "تسه" مبارک
نسخه قابل چاپ
جمعه ۰۵ آذر ۱۳۹۵ - ۱۵:۴۶:۰۰

    به گزارش پایگاه خبری «عصربازار» ، بر این اساس باید گفت، کسانی که قصد خرید واحد مسکونی دارند حتما برای تامین وجه مورد نیاز خود به دنبال راهکارهای مختلفی می‌روند تا بتوانند در کوتاه‌ترین زمان، بیشترین میزان ممکن از منابع مالی را فراهم کنند که بدون شک دریافت تسهیلات یکی از این راههاست که متقاضیان آن را انتخاب می‌کنند و در این میان نیز خرید اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن به عنوان یک راه میان بر برای دریافت تسهیلات به کمک متقاضیان آمده است.
    ابن اوراق یا همان «تسه»ها که هر برگه آن 500 هزار تومان ارزش دارد، با هدف دریافت وام خرید یا ساخت خانه از بانک مسکن اعطا می‌شود تا از این طریق متقاضیان بدون انجام سپرده‌گذاری و در زمان کوتاه بتوانند تسهیلات مورد نیاز خود را دریافت کنند. 

    البته اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در ابتدا به صورت آزاد در بین مردم دست به دست می‌شد و قیمت آن هم بدون ضابطه افزایش می‌یافت که بر این اساس از سال 1389 و پس از تعریف ساز و کار مشخص برای خرید و فروش این اوراق در بازار فرابورس، نظام عرضه و تقاضا جایگزین دیگر روش ها شد تا مردم با اطمینان خاطر بیشتر نسبت به خرید این اوراق اقدام کنند.

    در خصوص نحوه خرید این اوراق نیز باید گفت متقاضی به عنوان مثال برای دریافت 45 میلیون تومان وام (10 میلیون تومان جعاله) و بقیه (35 میلیون تومان) تسهیلات بلندمدت تا سقف 12 سال باید بیش از 9 میلیون تومان هزینه کند. به همین منظور در ابتدا کپی شناسنامه و کارت ملی خریدار لازم است تا در اسرع وقت نسبت به گرفتن کد بورسی اقدام شود و پس از گرفتن کد، خرید اوراق انجام می شود. کل زمانی هم که صرف گرفتن کد تا خرید می شود حدود 4 روز کاری است و خریدار پس از تحویل اوراق، به نزدیک‌ترین بانک مسکن محل خرید مراجعه و تشکیل پرونده می دهد. زمان تشکیل پرونده و مراحل بانکی هم معمولا از 2 هفته تا یک ماه طول می کشد و مبلغ وام دریافتی نیز روز محضر به صورت چک بانکی توسط نماینده بانک مسکن به خریدار آپارتمان تحویل داده می شود و این اتفاق یعنی تعبیر رویای خانه دار شدن.

    در خصوص جزئیات بیشتر این وام هم باید گفت که 35 میلیون تومان در قالب وام بلندمدت تا سقف 12 ساله و 10 میلیون تومان تسهیلات جعاله با سقف 5 ساله تقسیط می‌شود. وام 35 میلیون تومانی که 12 ساله (144 ماه) تقسیط می‌شود، حدود 526 هزار و 600 تومان و اقساط وام 10 میلیونی هم در طول 5 سال (60 ماه) 254 هزار تومان اعلام شده است که به این ترتیب، بابت این وام 45 میلیون تومانی باید 91 میلیون تومان بازپرداخت شود.

    البته در ابتدا سقف تسهیلات مسکن این میزان نبود و رفته رفته افزایش پیدا کرد، به‌طوری که در نیمه دوم سال 92 وام مسکن از 20 میلیون به 35 میلیون تومان افزایش یافت و سال گذشته نیز سقف این وام به 80 میلیون تومان رسید.

    بر این اساس یکی دیگر از پرسش های متقاضیان خرید این اوراق شاید این نکته باشد که چه مبلغی باید برای دریافت این وام هزینه شود؟ در پاسخ باید گفت بر اساس آخرین تغییرات، زوج‌های جوان تهرانی با خرید 200 برگ از اوراق تسهیلات مسکن می‌توانند تا سقف 100 میلیون تومان وام دریافت کنند که به این مبلغ 10میلیون تومان وام جعاله تعلق می‌گیرد. 

    با این حساب برای دریافت 100میلیون تومان وام با قیمت هر برگ به‌طور متوسط 88 هزار تومانی (میانگین نرخ تسه در بازار دیروز) باید 17 میلیون و 600 هزار تومان اوراق پرداخت شود که این مبلغ با احتساب 10 میلیون تومان وام جعاله که بابتش باید 20 برگ دیگر نیز اوراق خریداری شود، باید در مجموع حدود 20 میلیون تومان هزینه شود. 

    البته خانه دار شدن از طریق اوراق گواهی حق تقدم مسکن به همین سادگی هم نیست؛ چرا که در برخی موارد این اوراق در بازار دچار نوسان قیمتی می شوند و هزینه بیشتری روی دست خریداران خود می گذارند. بعلاوه این که خرید این اوراق فوت و فن هایی نیز دارد.

    همچنین در این سالها اتفاقاتی مانند حضور نوسانگیران در خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن برای کسب سود نیز اتفاق می افتاد که با ارائه و اعمال راهکارهایی جلوی این رخدادها گرفته شد و فرابورسی ها به دنبال افزایش و نوسان قیمت این اوراق در بازار، با ایجاد محدودیت‌هایی سعی کرده اند تا معاملات سوداگرانه را کاهش دهند و بر این مبنا محدودیت خرید حداکثر 90 ورقه و محدودیت فروش تا دو ماه در سامانه معاملاتی را اعمال کرده اند.

    با همه این تفاسیر خوب یا بد اوراق گواهی حق تقدم مسکن دارای موافقان و مخالفانی هم هست و برخی معتقدند در سالهای گذشته تقاضا برای خرید واحدهای جدید به طوری جدی و قابل لمسی کاهش یافته و از این رو صاحبان خانه به دنبال ابزاری هستند که به هر شکل برای خانه های شان مشتری بیابند؛ از این رو اوراق تسهیلات مسکن بویژه برای کسانی که نقدینگی قابل توجهی ندارند می تواند کمک حال باشد. بعلاوه این که این موضوع می تواند هر چند اندک به رونق خریدو و فروش مسکن در کشور نیز کمک کند.

    با وجود برخی معتقدند هر چند سقف وام‌ها افزایش پیدا کرده اما همچنان مشکل متقاضیان بازار مسکن به دلیل نبود نقدینگی کافی پابرجاست؛ چرا که علاوه بر سخت بودن، شرایط دریافت و بازپرداخت وام مسکن و گران بودن اوراق مسکن هم از دیگر موانع پیش روی متقاضیان است؛ آن هم به این دلیل که وام‌گیرندگانی که از فرابورس اقدام به تهیه این اوراق می‌کنند، تقریبا برای تهیه هر برگه از این اوراق باید حدود 80، 90 و گاهی 100 هزار تومان پرداخت کنند که بنظر می رسد این اتفاق برای استفاده از این اوراق چندان توجیه اقتصادی ندارد.

    در مقابل برخی معتقدند با وجود تمامی این عوامل، همچنان خرید اوراق تسهیلات مسکن برای دریافت وام بهترین و مناسب‌ترین گزینه برای متقاضیان مصرفی خانه و کسانی که قصد خرید و سکونت در واحد مسکونی دارند، به شمار می‌آید.

    در مجموع باید گفت متقاضیان برای استفاده از تسهیلات بانک مسکن دو راه را پیش رو دارند، یکی اینکه از طریق فرابورس اقدام به خرید اوراق کنند و دیگر اینکه با سپرده‌گذاری در طرح‌های مختلف بانک مسکن علاوه بر دریافت سود، نسبت به دریافت امتیاز وام بدون پرداخت هرگونه وجهی بهره‌مند شوند.

    در واقع قیمت اوراق موجود در فرابورس، پاداش اشخاصی است که قبلا در این بانک سپرده‌گذاری کرده اند و حالا در حال واگذاری امتیاز خود هستند و به نوعی این مبلغ، هزینه فرصت سپرده‌گذاری در بانک مسکن بوده است. به عبارت دیگر  افراد با تهیه اوراق از فرابورس در واقع هزینه فرصت را خریداری می‌کنند. به علاوه این که برای برخی افراد ممکن است زمان تهیه مسکن مهم نباشد و از این جهت نقدینگی خود را برای مدت یکسال در سپرده بانک مسکن نگه می‌دارند، تا در فرصت دلخواه از امتیاز وام مسکن استفاده کنند.

    به هر حال، این روزها سقف وامی که به زوجین تعلق می‌گیرد 110 میلیون تومان است و سقف وام هر فرد که به‌صورت انفرادی اقدام به خرید مسکن می‌کند 70 میلیون تومان است. البته در این سقف‌ها 10 میلیون وام جعاله نیز در نظر گرفته شده است. بنابراین برای وام 110‌میلیونی در مجموع 220 ورقه باید خریداری شود و برای وام 70‌میلیونی نیز 140 برگه.

    و نکته پایانی این که به صرفه بودن یا نبودن خرید اوراق گواهی حق تقدم مسکن برای خانه دار شدن بستگی به شرایط متقاضی دریافت وام دارد و از سوی دیگر این که، نرخ تامین مالی خرید یک واحد مسکونی از سایر روش‌ها به چه میزان است؟ به عبارت دیگر، متقاضی خرید مسکن باید بررسی کند که بجز خرید مسکن از طریق اوراق تسه، چه امکان دیگری برای تامین مالی از سایر روش‌ها در اختیار دارد و کدام ‌یک از این شیوه‌ها برای او مطلوب‌تر است. بنابراین نمی‌توان به طور قطع گفت که خانه دار شدن از طریق این اوراق به صرفه است یا نه.

    نویسنده: مهدی حاجی وند
    برچسب ها