عصر بازار- صندوقهای سرمایهگذاری زمین و ساختمان با هدف جمع آوری سرمایه از سرمایهگذاران و اختصاص آن به ساخت پروژههای ساختمانی راه اندازی شدهاند. با وجود پروژههای متععد در حال اجرا سرمایهگذاران این بخش تمایل زیادی به عرضه واحدهای سهام خود در بورس اوراق بهادار ندارند. سرمایه گذاران و فعالان بازار سرمایه هم به دلایل متعددی خرید و فروش این گونه واحدها را ترجیح نمیدهند.
به گزارش پایگاه خبری «عصربازار»، برای بررسی دلایل استقبال کم سرمایهگذاران و کاهش مبادلات این سهام به سراغ مهندس فدایی مدیر واحد مهندسی مالی و مدیریت ریسک صندوق زمین و مسکن لوتوس پارسیان رفتیم و دلایل این موضوع را جویا شدیم.
- به نظر شما دلیل استقبال کم از صندوقهای سرمایهگذاری زمین و ساختمان چیست؟
با توجه به رکودی که صنعت ساختمان در گیرآن است، این امر کمی منطقی است چرا که ورود به صنعت ساختمان در این بازه زمانی ریسک بسیار بالایی دارد و کاهش تقاضا در این مرحله کاملا منطقی است.
علت دوم که بسیار حائز اهمیت است، مشکلات زیادی است که در ساختار این صندوقها وجود دارد. یکی از اشکالات این است که کلیه منابع صندوق را یک پروژه تامین میکند و سود و زیان آن منوط به سرانجام رسیدن پروژه در نظر گرفته میشود. بنابراین احتمال اینکه با بد قولیها و مشکلات پیمانکاران پروژه منفعت سهامداران به خطر افتد، زیاد است. از طرف دیگر خروج از این سهام بسیار سخت است و سررسید تسویه پس از اتمام پروژه انجام میگیرد. میتوان این امر را یکی بزرگترین مشکلات صندوق نامید.
- آیا راهکاری وجود دارد تا این مشکلات رفع گردد؟
به طورکلی سیاست گذاری این صندوقها باید از پایه تغییر کند. در حال حاضر باید نگاه سرمایهگذاری را در این صندوقها تغییر داد و به عنوان ابزاری برای تامین مالی پروژهها در نظر گرفت. یکی از بهترین ابزارها برای افرادی که زمین برای ساختمان سازی دارند و به دنبال سرمایه برای ساخت و ساز هستند، تاسیس این صندوق است. لازم به ذکر است، بسیاری از سرمایهگذاران پس از ایجاد صندوق و دریافت منابع مالی از این صندوق خارج میشوند که اصلا برای منافع صندوق مناسب نیست.
همچنین باید بازخرید یونیتها را در سررسید مشخصی در آینده تضمین کنند یا گزینهایی برای فروش قبل از سررسید برای مشتریان در نظر گرفته شود تا جذابیت بیشتری برای حضور در این صندوق ایجاد شود.
- آیا برای رفع مشکلات ساختاری این صندوقها پیشنهادی دارید؟
فروش واحدهای فروش نرفته صندوق که در سررسید میماند و تسویه صندوق را با مشکل مواجه میکند. با توجه به اینکه این مدل صندوقها مبتنی بر سهام هستند و چون ساختار بدهی ندارند، امکان تامین مالی به آن صورت وجود ندارد. با در نظر گرفتن رکود موجود در بازار ساختمان، ابزارهای بدهی جذابیت بیشتری برای تامین مالی به شمار میروند. باید ساختار صندوقها را از پایه به صورت ابزار بدهی تعریف کرد.
- به نظر شما چرا از این راهکارها برای بهبود شرایط صندوقها استفاده نمیشود؟
در این خصوص پیشنهاداتی از تامین سرمایهها به سازمان بورس ارائه شده است اما با توجه به اساسنامه سازمان بورس و تعریف این صندوقها به عنوان صندوقی که سهامداران با هر مقدار سرمایه ورودی در یک جایگاه قرار دارند، مشکلاتی را به وجود میآورد.
- سازمان بورس چه واکنشی به این پیشنهادها نشان داده است؟
اساسنامهها در سازمان بورس تصویب شده هستند و تغییر قوانین، تصمیم گیریها و دخالتهای زیادی را می طلبد. این ساختار کارایی زیادی ندارد و سازمان بورس هم به این نتیجه رسیده است، منتها باید برای بهبود ساختار این صندوقها، سیاستهای جدیدی را از پایه تبیین کرد.
- با توجه به اینکه اکثر صندوقهای زمین و ساختمان در کشور ما به نهادهای دولتی وابستهاند، به نظر شما اصلاح ساختارها با واگذاری به بخش خصوصی امکان پذیر نیست؟
با توجه به اینکه بانک مسکن یک بانک توسعهای است و تصمیمهای دولت در توسعه آن نقش دارد، بهتر است ساختار خصوصی سازی در این بخش تقویت شود تا بتوان راحتتر در اساسنامه اصلاحات بهوجود آورد.
- در حال حاضر سهام صندوق زمین و ساختمان لوتوس پارسیان در چه وضعیتی قرار دارد؟
در حال حاضر سرمایه این صندوق 11 هزارو 500 میلیارد تومان است و پروژههای زیادی را تحت پوشش قرار داده است از جمله صندوق زمین و مسکن پیروزان با بازدهی 20 درصدی که امسال داشته ارزش واحدهای سهام خود را افزایش داده است.
-پیشبینی شما از وضعیت سهام صندوقهای زمین و ساختمان در بورس چگونه است؟ آیا در ابتدای سال 96 میتوان به رونق گرفتن این بازار امیدوار بود؟
همانطور که اشاره کردم بازار ساختمان کشور در رکود به سر میبرد و بازار سرمایه و صندوقهای وابسته به ساختمان هم اوضاع مناسبی ندارند. از طرف دیگر صندوقهای زمین و ساختمان به ساخت واحدهای متراژ پایین برای قشر عادی جامعه رو آوردهاند، اینگونه پروژهها به دلیل سوددهی پایین برای صندوقها مناسب نیستند. ازطرف دیگر صاحبان پروژههای عظیم تمایلی برای تقسیم سهام پروژه خود ندارند. این عوامل همه باعث کمبود نقدینگی و افت خرید و فروش واحدهای صندوق میشود.