عصر بازار: این روزها امیدواری به خروج مسکن از رکود در سال جاری به تحلیلی خوشبینانه بدل شده است. اکثر کارشناسان اقتصادی معتقدند، در سالی که به عنوان سال سخت مالی بر سر زبانها افتاده است، امکان بازگشت رونق به بازار مسکن وجود ندارد.
به گزارش پایگاه خبری «عصر بازار»، مشاور اقتصادی رئیس جمهور امسال را سختترین سال مالی دانسته است. معاون اول رئیس جمهور هم مضیقههای بودجه در سال جاری را در دوران پس از انقلاب بیسابقه معرفی کرده است. همچنین محمدباقر نوبخت رئیس سازمان مدیریت و برنامهریزی کشور از شرایط دشوار بودجهای در سال جاری صحبت به میان آورده است. در چنین شرایطی پیشبینیها از نرخ رشد اقتصادی تعدیل شده و برخی تحلیلها از نرخ رشد حدود یک درصد در سال جاری حکایت دارد. این گزارهها برای بازار مسکن که دو سال است در انتظار خروج از رکود قرار دارد، نشانههای مثبتی محسوب نمیشود. با این وجود اظهارنظر یک مقام بانک مرکزی که در لابلای اخبار چندان مورد توجه قرار نگرفت، نشان میدهد که میتوان به تحرک بازار مسکن در فصل پایانی امسال امیدوار بود. اکبر کمیجانی مرد شماره دو بانک مرکزی اعلام کرده است که رصد آمارها نشان از برخی تغییرات دارد و آرام آرام آثار سیاستهای تحریک بازار مسکن خود را نشان خواهد داد. کمیجانی زمستان امسال را زمان بروز نشانههای تغییر شرایط اقتصادی پیشبینی کرده است.
این مقام بانک مرکزی میگوید: «باوجود اقدامات وسیع بانک مرکزی و مصوبات متعدد شورای پول و اعتبار برای تحرک بخشی به بخش مسکن، تحرک جدی در این بخش رخ نداده است به طوری که بانک مرکزی از ساماندهی مسکن مهر گرفته تا گواهی سپرده عام و سپرده سرمایهگذاری مسکن یکم را اجرایی کرد. براین اساس، امید است تحرک بخش مسکن آرام آرام نمایان شود. آمارها هم حکایت از این موضوع دارد به طوری که از وضعیت رکود تورمی سالهای 90 تا 92 خارج شده و در مسیر مطمئن قرار گرفته و از ماههای آتی و به ویژه در فصل چهارم امسال شاهد شرایط بهبود یافته اقتصادی خواهیم بود.» قائم مقام بانک مرکزی با پیشبینی رشد مثبت اقتصادی برای امسال، معتقد است: «با بهبود شرایط در نیمه دوم امسال و به ویژه در فصل چهارم، رشد اقتصادی بیش از پیشبینیها خواهد بود.»
منابع مالی چالش مشترک اقتصاد و مسکن
در سالی که بودجه بیشترین محدودیتها را نسبت به همه سالهای پس از انقلاب دارد، در بخش مسکن طرح تمام نشدنی مسکن مهر روی دست دولت باقی مانده است و منابع دولت در این بخش را میبلعد. همچنان چشمانداز روشنی برای اتمام این طرح و هزینههای آن وجود ندارد. در این شرایط اجرای طرحهای جدید با چالش جدی کمبود منابع مواجه شده است. طبق گفته سخنگوی دولت از ابتدای سال تا میانه مردادماه حدود 5 هزار میلیارد تومان بودجه عمرانی پرداخت شده است تا نشانههای کسری بودجه خود را در این بخش نشان داده باشد. همین موضوع موجب شده تا رکود در بخش ساخت و ساز همچنان حرف اول را بزند و تحرکی در آن ایجاد نشود. آمارهای رسمی از کاهش چشمگیر سرمایهگذاری خارجی در بخش ساخت و ساز حکایت دارد. کاهش 63 درصدی پروانههای ساختمانی صادر شده در بهار سال جاری نسبت به بهار سال 92 نیز کاملا نشان از رکود ساخت و ساز در کشور دارد. در چنین شرایطی 200 شغل وابسته به مسکن در وضعیت نابسامان قرار دارند و تولیدکنندگان مصالح ساختمانی نیز بیشتر در عمق رکود فرو رفتهاند. وقتی بودجه دولتی و سرمایه شخصی برای ورود به ساخت و ساز کاهش یافته است، خارج شدن از رکود با دشواریهای زیادی همراه خواهد بود. طرحهای دولت برای مسکن نیز بدون منابع مالی راهی از پیش نمیبرند. طرح جامع مسکن از سوی وزارت راه و شهرسازی بازنگری شده و نسخه نهایی آن منتشر شده است اما نبود منابع مالی، اجرای بسیاری از بخشهای آن را ناممکن ساخته است. در طرح جامع مسکن بر روی منابع بانکی، بودجه دولت و کمک نهادهای حمایتی حساب شده است اما همه این بخشها با مشکلاتی مواجه هستند که تزریق منابع به طرح را دشوار کرده است. در این طرح سه جامعه هدف تعریف شده که هر کدام برنامه خاص خود را برای خانهدار شدن دارند. دهکهای بالای جامعه که نیازی به کمک دولت ندارند و حتی بعضا از وام بانکی برای خرید استفاده نمیکنند، میتوانند از لیزینگ مسکن و وام بانکهای تجاری با سودهای رایج بهره ببرند. طبقه متوسط دومین جامعه هدف طرح جامع مسکن است که برای این طبقه وام مسکن با بهره بانکی نیمه حمایتی در نظر گرفته شده است. بانک مسکن به عنوان بانک توسعهای در این بخش با استفاده از طرحهای پسانداز، وام با نرخ سودی کمتر از سودهای رایج شبکه بانکی و بازپرداخت بلندمدت ارائه میدهد. همچنین با عنوان وام بافتهای فرسوده، تسهیلاتی به دارندگان بافت فرسوده برای نوسازی پرداخت میشود که یارانه سود در این بخش به 10 درصد میرسد.
بخش سوم و مهمترین بخش طرح جامع مسکن اما به اقشار کم درآمد و طبقات پایین جامعه اختصاص دارد. مسکن حمایتی یا مسکن اجتماعی برای این بخش تعریف شده و برنامه مفصلی برای آن نوشته شده است اما بیشترین چالش دولت در اجرای این بخش از طرح است چراکه بیش از سایر بخشها به منابع و بودجه دولتی نیاز دارد. در بخشهای دیگر وام بانکی سهم عمدهای از منابع مورد نیاز را تامین میکند اما در بخش مسکن اجتماعی یارانه و بودجه دولتی مورد نیاز است.
در این بخش دولت سه منبع برای اجرای طرح مسکن اجتماعی تعریف کرده است که عمده آن بر بودجه دولتی استوار است. بخشی از منابع قرار است از وامهای بانکی تامین شود که بازهم دولت باید به آن یارانه سود تسهیلات اختصاص دهد. بخش دیگر منابع مالی نیز قرار است از سوی نهادهای حمایتی نظیر بنیاد مسکن انقلاب، بنیاد مستضعفان و سایر نهادها تامین شود. در شرایط فعلی هر سه منبع تعیین شده با مضیقههایی مواجه هستند که همین موضوع اجرای طرحهای مسکن اجتماعی را با ابهام مواجه ساخته است. بانکها با کمبود منابع ناشی از مطالبات معوق، افزایش هزینههای اداره بانک و به صفر رسیدن سپردههای ارزی در شرایط تحریم مواجه هستند. بودجه دولت که در بدترین شرایط پس از انقلاب قرار دارد و نهادهای حمایتی نیز چندان سابقه روشنی در تزریق منبع به طرحهای این چنینی ندارند. با این شرایط طرح جامع مسکن نیز هنوز نتوانسته وارد فاز اجرایی شود. بخش خصوصی نیز در شرایط رکود سرمایهگذاری خود را در بخش مسکن کاهش داده است چراکه بسیاری از واحدهای ساخته شده به فروش نرسیده و عملیات بازگشت سرمایه صورت نگرفته است. در این شرایط برخی از کارشناسان خارجی ضرورت سرمایهگذاری خارجی در بخش مسکن را مطرح کردهاند. بیتالله ستاریان در این زمینه به بازار امروز گفت: «سالانه به ساخت یک میلیون واحد مسکونی نیاز است. این میزان تولید طی سالهای گذشته محقق نشده و عقب ماندگی تولید نیز به این میزان نیاز اضافه شده است. دولت هیچگاه در ساخت مسکن در ایران نقش بالایی نداشته است. بخش خصوصی عموما سهم بالای 90 درصد در ساخت مسکن داشته است اما در بهترین حالت توان بخش خصوصی ایران امکان ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال را ندارد به همین دلیل باید به فکر استفاده از سرمایهگذاران خارجی در بخش مسکن بود.» این کارشناس اقتصاد مسکن اضافه کرد: «طی سالهای گذشته دولت با ورود به ساخت مسکن تجربه تلخی را بر جای گذاشت. دولت با مسکن مهر سهم خود را از ساخت مسکن بالا برد و بخش خصوصی را تضعیف کرد تا رغبت ورود بخش خصوصی کاهش یابد و از طرفی خود دولت هم نتواند در این امر موفق باشد.»
فعالان اقتصادی بخش ساختمان اما مخالف ورود سرمایهگذار خارجی به این بخش هستند. روسای کانون انبوهسازان طی هفتههای اخیر بارها به بیکار شدن فعالان ساخت و ساز بر اثر رکود اشاره کردهاند و معتقدند ظرفیتهای داخلی برای سرمایهگذاری در بخش مسکن به دلیل رکود حاضر بلااستفاده باقی مانده است. محمدرضا انصاری نایب رئیس اتاق بازرگانی، صنایع، معادن و کشاورزی ایران که یک شرکت بزرگ در صنعت ساختمان را اداره میکند در این خصوص به بازار امروز گفت: «رکود مسکن شرایط سختی را برای فعالان صنعت ساختمان ایجاد کرده است. بسیاری از انبوهسازان و سازندگان داخلی با کاهش ظرفیت کار مواجه شدهاند بنابراین نیازی به ورود سرمایه خارجی به این بخش وجود ندارد. چراکه اگر امکانی وجود داشته باشد سرمایهگذاری داخلی برای آن وجود دارد.»
اجرای طرح جامع عزم سیاسی میخواهد
مدیر علمی طرح جامع مسکن با دفاع از این طرح میگوید: من از تهیهکنندهها و دستیار اصلی طرح قبلی جامع مسکن بودهام. گذشت زمان و افزایش اطلاعات تیم کارشناسی و بهکارگیری طیف گسترده کارشناسان باعث شده است تا طرح جامع مسکن یک طرح قوی و اجراییتر از طرح جامع مسکن قبلی باشد.
فردین یزدانی با تأکید بر اینکه اجرای طرح جامع مسکن یک عزم سیاسی میخواهد، افزود: یکی از انتقاداتی که از سوی کارشناسان به طرح جامع مسکن مطرح میشود این است که مدام گفته میشود چرا میزان پیشبینی ساخت و ساز کم است، اما باید اذعان کنم که در طرح جامع مسکن دید واقعگرایانه داشتیم و علاقهای نداریم که ساخت و ساز بدون هدف زیاد شود. وی ادامه داد: ویژگی اول و تلاش طرح جامع مسکن این است که جلوی سوداگری و رانتخواری یک بخشی از فعالان ساخت و ساز و زمین را بگیرد. یزدانی تاکید کرد: ویژگی دوم نیز این است که برنامههای آن عملیاتی و با ذکر منابع مالی مورد نیاز و توجه به مسکن کم درآمدها، یک پیوندی با سیاست اجتماعی عام فقرزدایی ایجاد کند تا فشاری به دولت باشد تا آن سیاست اجتماعی عام را هر چه زودتر تدوین و پیاده کند.
مدیر علمی طرح جامع مسکن با بیان اینکه اگر سهم مسکن از کل اقتصاد هر کشوری از حد خاصی بیشتر شود اقتصاد را با فروپاشی روبهرو میکند، گفت: بنابراین تصمیم گرفتیم تا رشد مسکن را در طرح جامع با رشد اقتصادی هماهنگ کنیم بر همین اساس سه نرخ رشد اقتصادی 3 درصد، 5.2 درصد و 6 درصد را به عنوان ملاک رشد اقتصادی تعیین کردیم تا رشد مسکن بر همین اساس افزایش یابد. وی سپس نرخ رشد فرضی 5.2 درصد را به عنوان میانگین سه نرخ مذکور عنوان کرد و افزود: با فرض رشد 5.2 درصدی اقتصاد کشور، 10 میلیون و 500 هزار واحد مسکونی تا سال 1405 باید ساخته شود.
یزدانی تامین مسکن کمدرآمدها را بخش مهمی از طرح جامع مسکن دانست و تاکید کرد: برای وامپذیری این اقشار، تاسیس صندوق تضمین تسهیلات پیشبینی شده و سیاست استیجار در کنار مالکیت نیز برای اقشار کمدرآمد مطرح شده است. وی یکی دیگر از الزامات موجود در طرح جامع مسکن را صنعتیسازی و اصلاح مقررات ملی ساختمان بیان کرد و گفت: تامین مالی بخش عرضه مسکن باید از طریق بازار سرمایه و تامین مالی بخش تقاضا از محل نظام بانکی باشد. یزدانی توسعه بازار رهن اولیه در گام نخست اجرای طرح و در گامهای بعدی توسعه بازار رهن ثانویه از طریق بازار سرمایه را یادآور شد و افزود: شفافسازی ساختوساز از طریق حسابهای امانی پیشفروش مسئلهای ضروری است.