به گزارش پایگاه خبری «عصربازار» به نقل از فارس، قیمت اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (تسه) در طول سه ماه اخیر در فرابورس به اوج خود رسیده است، آن دسته از افرادی نیاز واقعی به وام خرید مسکن داشته اند، همواره به دلیل ترس از گران تر شدن قیمت یک واحد آپارتمان شاید 50 یا 40 متری می پرسند که می‌خواهیم "تسه" بخریم ؛ چطور باید اقدام کنیم؟ آیا باید همین الان اقدام کنیم؟ چقدر باید پول کنار بگذاریم؟

بر اساس این گزارش، طی دو سال اخیر پس از اعلام خبر افزایش وام 20 میلیون تومانی خرید مسکن به وام  35میلیون، 45میلیون، 50 میلیون و 60 میلیون تومانی، یعنی سهم وام از قیمت مسکن افزایش یافت و قدرت خرید برای تعداد بیشتری از مردم ایجاد کرد، بنابر این اوراق تسه با چند برابر شدن تقاضا در برابر عرضه مواجه شده است. به طوری که گاهی نماد تسه بازیچه‌ای برای سفته بازان در روزهای منفی بازار و نماد رکود در تالار شیشه‌ای شده است.

بر اساس مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار ،متقاضیان یک واحد آپارتمان در تهران می‌توانند با خرید 120 برگه اوراق به اصطلاح تسه در فرابورس و ارائه آن به بانک مسکن، وام 60 میلیون تومانی دریافت کنند. در مراکز استان‌ها اما با توجه به این که سقف دریافت تسهیلات مسکن در نهایت 50 میلیون تومان است به تبع آن باید یکصد برگه از این اوراق را خرید.

سقف فردی تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم در تهران به 600 میلیون ریال، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت به 500 میلیون ریال و در سایر مناطق شهری به 400 میلیون ریال افزایش یافته است.

بر اساس این گزارش ، براساس آخرین بخشنامه بانک مسکن، نرخ سود تسهیلات خرید خانه، فروش اقساطی و جعاله تعمیر مسکن از 18.5 به 17 درصد کاهش یافته و نرخ سود تسهیلات مشارکتی نیز 21 درصد تعیین شده است.

در عین حال سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن برای زوج هایی که تاریخ عقد نامه آنها از اول فروردین‌ 85 و بعد از آن باشد (مشروط به استفاده نکردن از تسهیلات طرح 92) از 50 میلیون تومان به سقف‌های جدید افزایش پیدا کرده است.

هم اکنون سقف تسهیلات بانک مسکن برای هر پلاک ثبتی در تهران 100 میلیون تومان و در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر مبلغ  80 میلیون تومان است، بر این اساس اوراق تسه مورد نیاز برای تهرانی ها 200 برگه و برای شهر‌های بالای 200 هزار نفر 160 برگه و برای سایر مناطق شهری که مبلغ وام تا 60 میلیون تومان برای هر پلاک ثبتی است، 120 برگه است.

البته باید دانست استفاده از سقف‌های تسهیلات مذکور از محل گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن صادرشده از نمادهای « تسه آبان 94» و بعد از آن امکان پذیر است. هر چند که پرداخت تسهیلات از محل اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن صادر شده در نمادهای مهر 94 و قبل از آن صرفا تا سقف‌ های تسهیلات قبلی (50 میلیون تومان برای زوجین و 35 میلیون تومان برای سایر اشخاص) امکان پذیر خواهد بود.

پس از این توضیحات اگر این روزها به بازار اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن بنگریم، به خوبی دیده می باشد که این بازار در واقعیت فرصت چندانی برای تقاضای موثر بازار مسکن و رفع نیاز واقعی مصرف کنندگان را برطرف نمی‌کند.

هر چند با تمدید شش ماهه اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن سر رسید شده در برخی نماد ها تلاش شد، تا کمی به طرف عرضه در این بازار کمک شود، اما در نهایت به رشد کاذب قیمت‌ها در این نمادها برای رسیدن به قیمت های فعلی انجامید، تا فصل جدیدی از سفته بازی در نماد اوراق گواهی تسهیلات مسکن در بازار سهام آغاز شود.

بر اساس این گزارش، در بازار آتی سکه همیشه آخرین سررسید و یا به عبارتی بهتر ، جدیدترین قرار داد سررسید منتهی به ماه آتی به عنوان لیدر بازار مورد توجه معامله گران بازار بوده و نحوه نوسان قیمت در آن نماد،جریان کلی بازار را پیش می برد.

لیدر تسه در فرابورس کیست؟

با کمی دقت در روند معاملات اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در فرابورس در می یابیم که در این گروه نیز نماد معاملاتی مربوط به جدید ترین امتیاز گشایش شده به عنوان لیدر بازار با حجم بسیار بالایی معامله می‌شود.

روزانه نماد "تسه"9505 که معرف آغاز اعتبار اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن از تاریخ 15مرداد ماه 95 که دورترین ماه و یا به عبارتی جدید ترین نماد معاملاتی قابل اعمال در این گروه است، نمونه‌ای از این دست است.

با توجه به مدت اعتبار این اوراق از آغاز بازگشایی نماد در پانزدهم هر ماه و مدت زمان تعیین شده برای استفاده از تسهیلات، در واقع هر "تسه" جدیدی که در بازار بازگشایی می شود، به لحاظ زمانی می‌تواند فرصت بیشتری برای سفته بازی به بورس بازان ارایه دهد.

چرا که هرچه طول مدت زمانی این گواهی جدید تر باشد، اعتبار آن بیشتر می شود و برعکس.

درست مشابه قرارداد آتی سکه که هر چه به دوره زمانی سررسید خود نزدیکتر می شود، قیمت آتی به قیمت بازار نزدیکتر و دامنه نوسان کوچک تر می شود. خرید مابقی تسه ها نیز همین رفتار البته با هیجان کمتر و تاخیر بیشتر را از خود نشان می‌دهند.

نکته قابل تامل اینکه فرابورس همواره توصیه کرده که « سهامداران در زمانی اوراق تسهیلات مسکن را خریداری کنند که قصد دریافت وام دارند و به هیچ عنوان این اوراق را برای زمان نامعلوم حتی برای 2 ماه آینده خریداری نکنند. چرا که به‌علت نوسان شدید قیمت و بالا بودن ریسک اوراق تسهیلات مسکن باعث می‌شود، ارزش ریالی این اوراق صفر شود.»

مگر چه اتفاقی در بازار مسکن رخ داده؟

اما چرا باید خرید آینده در بازار خرید و فروش اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن فرابورس آن قدر گران باشد که تنها برای سفته بازان حرفه‌ای توجیه داشته باشد؟ مگر در بازار مسکن و ساختمان اتفاق جدیدی رخ داده و یا قرار است که اتفاقی برای ساخت و سازها بیافتد؟ آیا دوران رکود تورمی در بازار مسکن به پایان رسیده و یا قدرت خرید مردم برای خانه دار شدن افزایش یافته است؟

با توجه به نیاز واقعی قشر متوسط و پایین درآمدی جامعه به این تسهیلات که اغلب برای خرید آپارتمان های 45 تا 65 متری تخصیص داده می شود ، سفته بازی پی در پی بر روی اوراق تسه آنهم در فصل جابجایی و یا رونق معاملات مسکن معلوم نیست از چه مولفه ها و یا دلایل منطقی پیروی می کند؟

اکنون که محدودیت عدم فروش توسط خریداران اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن تا 2 ماه پس از تاریخ خرید برای اغلب "تسه" ها گذاشته شده در نگاه اول می توان متصور بود که توان فروش این اوراق از اغلب نوسانگیران گرفته می شود.

اما قدر مسلم محدودیت در تعداد خرید این گواهی ها در کنار محدودیت زمانی فروش برای حل معضل سفته بازی در اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن کافی نیست.

نباید اجازه داد، در معاملات" تسه" نیز پس از آنکه عده ای اوراق خود را در قیمت‌های بالا به اصطلاح خالی کردند و رفتند ،تازه متولیان بازار سهام و یا بانک مسکن تصمیم به تصویب و ابلاغ  قوانین محکم تری برای این بازار بگیرند و یا اینکه ریزش خود به خود بازار تسه‌ها پس از تحمل یک دوره نوسان‌گیری قمارگونه را به نظاره بنشینند.

در حال حاضر بطور متوسط هر برگه اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن بر روی تابلو معاملات فرابورس به بیش از 91 هزار و 500 تومان درج شده که معادل یک امتیاز 500 هزار تومانی برای دریافت تسهیلات خرید خانه از سوی بانک مسکن است.

بانک مسکن برای ارایه وام 60 میلیون تومانی خرید آپارتمان، تعداد 120 برگه از این اوراق که ارزش هرکدام تنها 500 هزار تومان است را از متقاضی تسهیلات می گیرد و وام مذکور را با نرخ سود 17.5 درصد و بازپرداخت 12 ساله ارایه می دهد.

البته با این تفاوت که دریافت کننده تسهیلات 60 میلیون تومانی باید ابتدا و یکجا بطور متوسط نزدیک به 11 میلیون تومان به صاحب امتیاز وام یا به عبارتی دارنده تسه در فرابورس، پول نقد پرداخت کند.

کارمزد کارگزار نیز 5 ده هزارم  قیمت خرید و 25 ده هزارم قیمت فروش خواهد بود. اما سود مرکبی که به بانک مسکن باید داده شود به مراتب بیش از این ارقام خواهد بود.

نکته قابل تامل آنکه از وام 60 میلیون تومانی که قرار است طی 12 سال و با نرخ بهره 17.5 درصد به محض خرید خانه تخصیص داده شود، قبل از آغاز سررسید وام ها حدود 16 درصد کل آن وام بطور یکجا کسر و باید به صاحب امتیاز وام یا دارنده تسه در روز معامله داده شود.

بنابراین به لحاظ زمانی دارنده جدید وام ، فرصت تنزیل اقساط  این بخش از تسهیلات را در شرایط تورمی از دست داده و باید شرایط خود را با وام کمتر از 50 میلیون تومانی بانک مسکن و اقساط حدود یک میلیون تومانی آن هم 4 یا 6 ماه جلوتر از اولین سررسید وفق دهد.

از طرفی با محاسبه نرخ 15درصدی سود سپرده یکساله بانک ها ؛کسر رقم حدود 11 میلیون تومان در زمان خرید وام مسکن به خالی شدن هر چه بیشتر جیب وام گیرنده آن هم به امید خانه دار شدن به قیمتی گران منجر خواهد شد.

بطور مثال روی آوردن به توقف نماد معاملاتی و یا درخواست ارایه سند رسمی ملکی که میان خریدار و فروشنده واقعی معامله شده باشد، در مقابل تخصیص یا تسهیم اوراق استفاده از تسهیلات مسکن می‌تواند یک راهکار برای پراکنده کردن سفته بازی‌ها باشد.

در عین حال می‌توان از بانک مسکن تقاضا کرد که سقف سپرده و یا مدت زمان سپرده سرمایه گذاری ممتاز برای سرمایه گذار حقیقی و حقوقی افزایش یابد تا تعداد امتیاز اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن که به عنوان جایزه به صاحبان سپرده‌ها تخصیص داده می شود، به نسبت افزایش یابد که با این اتفاق عرضه این اوراق در فرابورس نیز بیشتر خواهد شد و فشار تقاضا به مراتب کمتر خواهد بود.

در حال حاضر حساب‌های سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز اشخاص حقیقی عادی (کد 8726 ) بانک مسکن مشمول دریافت اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن می‌شوند که بدون نیاز به فسخ حساب پس از گذشت 6 ماه از تاریخ تخصیص اوراق و با امتیازی که براساس جمع کم ترین مانده‌های روزانه حساب از روز بعد از تاریخ تخصیص اوراق محاسبه می‌شود، در اولویت بندی دریافت امتیاز حق تقدم تسهیلات شرکت داده می‌شوند.

بر اساس این گزارش، بانک مسکن به تنهایی می تواند در حال حاضر از رشد بی منطق قیمت اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن با استفاده از ابزارهای در دست خود جلوگیری کند، اما محدودیت‌هایی که برای سقف دریافت تسهیلات برای هر متقاضی دریافت وام تعیین شده، در واقع تداوم ماجراجویی سفته بازان را به دلیل تضعیف عرضه اوراق رقم می زند.

در حالی که می توان با برداشتن سقف تسهیلات و ایجاد تعادل در روند معاملات "تسه" دوباره سقف مورد نیاز برای تخصیص تسهیلات خرید مسکن را برقرار کرد. از سوی دیگر باید بانک های دیگر نیز بجای سپرده گذاری منابع خود در بانک مسکن و عرضه قطره چکانی تسه در فرابورس از امکان عرضه این اوراق بطور مستقیم در بازار برخوردار شوند.