عصر بازار- مدتی است در بازار مسکن روشها و راهکارهایی برای خروج از رکود و رونق این بخش اعمال میشود. لیزینگ مسکن روشی است که در بسیاری از کشورها بهترین راه خانه دار شدن به حساب میآید.
به گزارش پایگاه خبری «عصربازار»، در کشور ما هم صحبتهایی از راه اندازی و فروش مسکن به صورت لیزینگ در میان مسئولان و صاحب نظران این بخش مطرح شده است. بر این اساس با دکتر محمد عدالتخواه استاد دانشگاه و کارشناس با تجربه مسکن در خصوص مزیتها و اشکالات لیزینگ مسکن به گفتوگو نشستیم که درادامه میخوانید.
با توجه به اینکه اکثر نهادها ومسئولان با لیزینگ مسکن موافق هستند، چرا هنوز این امر محقق نشده است؟
با وجود اینکه در سال گذشته بسیاری از کارشناسان و مسئولان از جمله وزیر راه و شهرسازی موافق تحقق این امر بودند، باید کمی بیشتر در این باره تامل کرد. ابتدا باید بازار مصرفی لیزینگ را شناسایی کرد. در کشور ما متقاضیان خرید مسکن به دو دسته تقسیم میشوند: کسانی که مصرف کننده هستند و کسانی که با سودجویی مسکن را برای احتکار خریداری میکنند. در حال حاضر بهرههای بالای بانکی دست سودجویان را از خرید و فروش مسکن کوتاه کرده است. از طرفی متقاضیان مصرفی مسکن نیز به علت بالا بودن سودهای لیزینگ تمایلی به خرید از این طریق ندارند. قشرمتوسط جامعه هم درآمد کافی برای بازپرداخت اقساط بالای وامها را ندارند. دهکهای بالای جامعه هم که مشکلی برای خرید مسکن ندارند که بخواهند از طریق لیزینگ اقدام به خرید مسکن کنند.
این مدلهای تسهیلاتی در کشورهای خارجی بسیار موفق بوده است، ولی در کشور ما این امر هنوز بسترسازی نشده است. در حال حاضر لیزینگ مسکن برای بانکها مفید است تا در کنار سایر سرمایهگذاریها از سود لیزینگ مسکن هم استفاده کنند و معدود افرادی که توانایی بازپرداخت اقساط را دارند از آن استفاده کنند.
شما چه راهکاری برای بهبود شرایط مسکن و خانه دار کردن قشر متوسط جامعه پیشنهاد میکنید؟
در سالهای اخیر در بخش مسکن بدون برنامه ریزی، تولید مازاد برعرضه داشتیم و پیمانکاران ساختمانی بیش از اندازه واحدهای مسکونی با متراژهای بالا که مصرف زیادی در جامعه ندارد، ساختند. برای بهبود این شرایط ابتدا باید تولید را بنا بر میزان تقاضا کنترل کنیم و قیمت را به حد مناسب برسانیم. برای خانه دار شدن قشر کم درآمد جامعه، حمایتهای دولت با احداث مسکن اجتماعی و پرداخت تسهیلات با نرخ بهره پایین، بهترین راهکار به شمار میآید.
در حال حاضرعلت تعدد سرمایهگذار و پیمانکاران ساختمانی، سود فراوانی است که از ارزش افزوده زمین وارزشی که پس از ساخت بنا به زمین داده میشود، کسب میکنند. باید دستگاههای دولتی برای این مهم هم راهکاری بیاندیشند تا خانههایی که بیش از تقاضای جامعه ساخته شدهاند، به فروش برسند و تعادل در این بازار ایجاد شود. از سوی دیگر برای ادامه بقای شغلهای وابسته به ساختمان هم راهکاری وجود دارد، از جمله میتوان به احداث ساختمانهای اداری، مدرسه و اماکن فرهنگی و راه سازی اشاره کرد. دولت باید برای تامین مسکن دهکهای پایین جامعه راهکار مناسبی در نظر بگیرد. از جمله این راهکارها، کنترل قیمت زمین و ملک است که دریافت مالیات از خانههای خالی یکی از راههای رسیدن به این هدف است.
به نظر شما چرا دریافت مالیات از خانههای خالی اجرایی نمیشود؟
قرار بر این است که از امسال این امر تحقق یابد. با این حال دولت نگران تشدید رکود پس از اجرایی کردن این امر است. البته شایان ذکر است، این امر باعث بهبود شرایط مسکن میشود به صورتی که با اخذ مالیات کسانی که خانههای خالی را به منظور افزایش قیمت نگهداری میکنند، مجبور به فروش واحدهای خود میشوند و دیگر شاهد تقاضای بیش از عرضه نخواهیم بود که در نهایت به کاهش قیمتها منجر میشود.
در حال حاضر چه عواملی روی قیمت مسکن تاثیرگذار است؟
عوامل متعددی روی قیمت گذاری مسکن تاثیر دارد، از جمله مصالحی که در ساخت و ساز به کار میرود، حقوق کارگران ومجوزهای شهرداری. اما مهمترین عاملی که قیمت ملک را مشخص میکند، زمین ساختمان است که با توجه به منطقه ارزش زمین تغییر میکند. پیمانکاران ساختمانی در کشور ما به دو دسته تقسیم میشوند: یک گروه کسانی هستند که ساختمان را روی زمین خودشان بنا میکنند و از بالا رفتن ارزش زمین سود میبرند و گروه دوم، کسانی که به صورت پیمانکاری ساخت و ساز میکنند و از ارزشی که با احداث ساختمان به زمین دادهاند، کسب سود میکنند.
تعدادی از زمین خواران که به صورت غیرقانونی زمینها را تصاحب کردهاند و هیچ استفادهای از زمینها نمیکنند، باعث افزایش تقاضا میشوند. دولت باید با برنامه ریزی مدبرانه مانند سایر کالاها و داراییها، مالیات ارزش افزوده از صاحبان این زمینها دریافت کند.
چشم انداز شما از آینده بخش مسکن و ساختمان چگونه است؟ به نظر شما در چه بازه زمانی این بخش از رکود خارج میشود؟
این رکود ابتدا باید از نظر کنترل عرضه و تقاضا اصلاح شود. تا خط تولید اصلاح نشود این مشکل رفع نمیشود. تا زمانی که بانکها خودشان را درگیر بخش مستغلات میکنند و با ارائه تسهیلات با نرخ سود بالا هزینه تمام شده ساخت و ساز را بالا میبرند این وضعیت همینطور خواهد ماند. این در حالی است که بانکها نباید وارد اینگونه سرمایهگذاریها شوند. تعداد زیادی از این خانههای خالی که بیش از 1 میلیون و نیم واحد فقط در تهران وجود دارد، سرمایههای راکد بانکها است که نیاز مبرمی به فروش فوری ندارند. این امر در نهایت به کاهش عرضه و افزایش قیمت منجر میشود.
با توجه به اینکه اکثر واحدهای مسکونی ما از کیفیت کافی برخوردار نیستند، برای بالا بردن کیفیت ساخت و ساز چه راهکاری پیشنهاد میکنید؟
جامعه مهندسین ما به همراه رسانهها باید آگاهانهتر در جهت بهبود کیفیت ساخت و ساز فرهنگ سازی کنند. البته لازم به ذکر است، نسبت به سالهای گذشته پیشرفتهای قابل توجهی در ساختمان سازی داشتیم و خانههای امروزی در برابر زلزله مقاومتر شدهاند، منتها پتانسیل بیشتری در کشور ما برای ساخت خانههای مرغوبتر وجود دارد.